最惨“火界”地块诞生，一手住宅成交回暖，18年广州楼市怎么走？
土地市场
12月，广州招拍挂供应土地6宗，用地面积45万㎡，同比增加190.51%，环比减少69.1%。全市成交土地共21宗，成交面积96.75万㎡，同比增加335.61%，环比增加918.42%。从区域性看，本月中心城区共成交7宗地块，分别是荔湾成交3宗，天河、白云各成交2宗；另外14宗地块则为外围城区成交，其中花都成交宗数最多，达7宗，面积达16.42万㎡。
2016年12月-2017年12月土地月度供应与成交情况
2017年12月4日，保利以474,696万元拍下从化江埔街凤院村地段（江浦果场）地块，成交楼面价为8,479元/平，计容面积约56万平，这也是从化撤市并区以来公开市场上出让的面积最大、总价最高、楼面价最贵的地块，可谓三破从化历史纪录。
2018年1月4日，从化区温泉镇温泉村“火界”地段地块四度网上拍卖却依然以流拍终结。该地块最先于2017年7月26日以网上拍卖方式挂牌转让，首次起拍价格为19,630.868万元，后因无人报价而流拍；9月20日再度挂出，地块起拍价调低了3,926.17万元，但同样流拍；2017年11月20日，该地块再被挂出，条件与9月一致，依旧流拍；2018年1月4日，该地块第二次降价被挂出，地价近乎腰斩，但还是流拍。该地快位于从化区温泉镇温泉村，土地用途为商住用地，宗地面积62,123平方米。其中，该宗地用地面积中需出让49,711平方米作商住楼用地，划拨12,412平方米作道路绿化用地。地块四度拍卖，四度无人问津的原因大概是土地使用权终止日期为2065年01月04日，土地剩余使用年限仅为47年，此外，拍卖交付方式是按现状交付，法院不负责清场及交付。
新房市场
新建住宅成交分析： 12月，广州新建住宅成交面积共97.43万㎡，同比减少23.51%，环比增加5.8%。外围城区成交量占全市87%，较上月回落1个百分点。本月全市50%成交发生在增城、黄埔两区，占比分别达33%、17%。此外，全市销售套数TOP10楼盘中增城占据6席。
2016年12月-2017年12月新建住宅成交量价
注：该均价为网签数据
2017年12月新建住宅成交均价区域排名
新建办公成交分析： 12月，广州新建办公类成交面积18.39万㎡，同比减少6.7%，环比增加63.47%，为2017年5月份以来成交新建办公成交面积新高。成交均价方面，全市办公网签均价25,154元/㎡，同比上涨24.13%，环比也上涨21.72%，继连续两月下跌后上涨。
2016年12月-2017年12月新建办公成交量价
新建商业成交分析：12月，广州新建商业类成交面积11.54万㎡，同比减少33.75%，环比增加128.06%，为2017年5月份以来新建商业成交面积新高。 成交均价方面，本月全市商业网签均价25,717元/㎡，同比微跌3.82%，环比也下跌18.34%，继上月成交均价达近一年新高后下跌。
2016年12月-2017年12月新建商业成交量价
本月广州新建住宅、办公成交量价与上月相比均有上升；而新建商业成交均价与上月相比略有下降，成交面积则呈现上升的趋势。
2017年以来，全国110个城市累计发布了250多次调控政策，通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，使得今年全国楼市降温，并持续保持平稳。12月中央经济工作会议再次定调房地产市场，强调其“居住”的属性，将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年重点工作之一。会议继续强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁；完善长效机制，保持市场调控政策连续性和稳定性，实行差别化调控，为建立新住房体系提供腾挪空间。这意味着18年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐。
以限制“需求侧”的机制为主的房地产调控政策难免会误伤刚需人群，迫其改购为租，而租赁市场就现阶段而言距离成熟仍十分遥远；今年的一系列调控政策则是从“供”、“需”双向精准发力，来解决市场供需平衡的问题。在持续从需求端坚决抑制投资、投机性购房的同时，供给端除了大力推进“租购并举”住房制度外，还加大土地供给，增加“租的”房子供应。
市场库存
截止2017年12月31日，广州的存量面积1,915万㎡，存量套数157,681套，环比减少0.92%。增城、花都、荔湾三区依然为库存套数前三甲；越秀、海珠、白云则库存面积最少。
从去化周期看，全市去化需24个月，较上月减少2个月。从各区域看，中心五区的“限签”较外围区域严厉的多，普遍呈现库存套数少却去化时间长；外围城区已成为成交的主战场。 其中黄埔、增城、南沙境最受买家青睐，去化周期接近一年，市场供应压力大。
2017年12月广州各区商品住宅库存套数去化周期
注：
1、商品住宅库存面积一般包含可售、未纳入预售、抵押、查封、回迁房、安置房等,根据近6月平均销售速度计算可得库存去化时间。
2、本文数据来源于广州国土资源与规划委员会、阳光家缘。
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