小资家

总体回顾2021年，上半年房地产市场延续上年末热度，需求持续释放，部分城市热度显著，随后在持续的政策承压以及房企风险溢出下，市场快速转冷。而与市场的短期剧烈波动相对的，是政策层面“房住不炒”总基调与长期路线的坚定执行，行业变革期阵痛难免，谨防房地产金融风险成为2021年的重中之重。

与此同时，房地产长效机制持续落实与完善，热点政策频出，从二手房指导价、集中供地、防止城市更新大拆大建房地产化、到房地产税，虽短期内再度加大市场压力，但均为房地产市场长期健康平稳发展奠定基础。

█风险挤出：资金受阻—流动性风险凸显—市场信心下降—监管加严—风险溢出加剧

“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”，2021年房地产市场前高后低波动始于金融信贷的收紧，“五道红线”下，一方面供给端房企融资受限，且不断加码，另一方面伴随银行额度受限，对需求端购房群体提高贷款资格门槛、严格资金来源审查，结合提升房贷利率、延长房贷周期等方式，投资需求受到抑制，但一定程度上也对无房刚需和刚改群体造成误伤。

自2021年7月广发银行申请冻结恒大集团1.32亿、9月恒大财富爆雷，2021年下半年开启房企爆雷按钮，多家龙头企业爆出债务违约、理财产品延期兑付、资金链断裂等问题，一时间市场信心受到较大冲击，对房企能否按时保质交房产生疑虑，行业陷入信用危机，银行发起断贷、停贷，加之地方政府严格的预售监管，房企流动性危机加剧。

2021年各地楼市调控政策特征可以总结为“多措并举、查漏补缺、精准调控”，各城市因城施策，为谨防市场投机与炒作，监管升级，一方面是提升“四限”门槛与范围，另一方面则是持续推出相关查漏补缺政策。

虽然下半年以来，部分城市由于市场下行显著，出现政策托底，发布“限跌令”，同时在政策纠偏下，部分城市在信贷管控、预售资金监管方面略有宽松，但全年多数城市保持以“紧”为主的政策导向。

█长效机制：持续落实与完善机制建设，促进房地产长期平稳健康发展

长期来看，一般认为我国房地产市场宏观调控始于2003年，主要包括两个思路，一是运用限购、限售、限价、限贷等行政化调控手段，对市场进行直接干预；二是运用金融、财税政策等市场化调控手段，对市场形成间接影响。经过十数年的探索与实践，于2016年明确提出建立房地产平稳健康发展长效机制，并提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。随后，十九大报告明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的具体举措和“让全体人民住有所居”的根本目标。

近年来，房地产长效管理机制的构建持续推进，2021年在谨防房地产金融风险、楼市调控政策以“紧”为主的主线下，住房租赁市场在政策层面依旧获得大力支持，同时各地积极推进房地联动、一二手市场联动机制，房地产税立法试点呼之欲出。

2021年房地产领域的风险挤出有利于未来房地产市场长期平稳健康发展，而房地产依旧是我国经济发展的支柱产业，保障行业与市场的良性循环十分重要，下半年以来的政策纠偏，以及部分城市因城施策、政策托底，旨在帮助控制房企风险外溢，引导市场预期回归合理与稳定。

预计2022年整体上在“良性循环、因城施策”指引下，企业开发投资与拿地回归常态，市场有望逐步恢复。具体来看，政策角度，仍将持续落实房地产金融审慎管理制度，房地产贷款集中度管理等将实现常态化，持续完善房地产长效机制；行业发展角度，积极探索新发展模式，可以从积极参与政策支持领域出发，在共有产权房与租赁住房建设、城市更新与老旧小区改造、物业管理服务提升、商品住房品质提升、绿色低碳建筑等方面寻找发展机遇。

2021年3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“《规划纲要》”）正式发布，阐明了下一个五年国家发展的重点，对于指引各行各业发展具有重要意义。

█把握下一个五年发展的逻辑主线与主要目标

 

人口与三孩

人口是影响长期经济增长的关键变量，而人口老龄化不断加深、生育率持续下降已然是当下乃至未来较长一段时间我国面临的基本国情。2021年5月，我国第七次人口普查数据一经发布便受到广泛关注；2022年1月，国家统计局发布了我国2021人口数据，显示我国人口增长速度持续放缓、老龄化程度进一步加深。

从人口发展政策来看，一方面，近年来国家持续在应对人口老龄化与低生育率问题上做出政策指引与调整，另一方面，推进城镇化发展、推进劳动力要素有序流动亦始终是主要政策目标。

碳达峰与碳中和

2020年9月，习近平总书记在第七十五届联合国大会一般性辩论上首次提出“中国2030碳达峰、2060碳中和”的目标。据统计，随后的一年里，总书记至少23次公开强调碳达峰与碳中和目标。

2021年3月，十四五规划中明确提出“积极应对气候变化，制定2030年前碳排放达峰行动方案”。同月，习近平总书记主持召开中央财经委员会第九次会议并发表重要讲话强调，实现碳达峰、碳中和是一场广泛而深刻的经济社会系统性变革，要把碳达峰、碳中和纳入生态文明建设整体布局，拿出抓铁有痕的劲头，如期实现2030年前碳达峰、2060年前碳中和的目标。

█顶层设计“1+N”政策体系逐步构建

2021年10月，习近平总书记在《生物多样性公约》第十五次缔约方大会领导人峰会上指出，我国将陆续发布重点领域和行业碳达峰实施方案与配套保障措施，构建碳达峰碳中和“1+N”政策体系。此后，伴随着国务院《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》以及《2030年前碳达峰行动方案》的发布，贯穿碳达峰碳中和两个阶段的顶层设计正式出台。

 

城市更新

2019年12月，中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念，提出“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。之后，城市更新频繁出现在中央经济工作会议、政府工作报告、国家政策文件以及规划纲要。

今年在中央层面被提升为国家战略，实施城市更新是中央根据城市发展的新阶段、新形势和新要求作出的重大战略决策部署，也是“十四五”以及今后一段时期我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径。从各大城市发展历程看，更新是城市永恒的主题，是城市保持活力的来源。

继2021年8月住建部发文要求城市更新防止大拆大建后，11月4日，住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（建办科函〔2021〕443号）（以下简称443号文），选择21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，遍布中国的东西南北中各区域，且涵盖一、二、三、四线城市，以便获取最广泛和可复制的试点经验。第一批试点自2021年11月开始，为期2年。

此次城市更新试点政策的出台与63号文形成呼应，核心目的是要引导城市积极稳妥实施城市更新行动，不沿用过度房地产化的开发建设方式，并将其与房地产调控结合在一起。

█第一批城市更新试点

公募REITS

2007年，人民银行、证监会和银监会的REITs专题研究小组分别成立，标志着我国开启REITs市场建设的推进工作；2020年4月，国家发改委与中国证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），我国基础设施公募REITs正式启航。

2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs正式上市交易；2021年6月29日，基础设施公募REITs支持政策再次加码，包括扩大试点区域、增加试点行业、细化试点项目要求、放宽经营年限门槛、鼓励龙头企业参与、并简化申报程序。

 

住房租赁

住房租赁是完善住房市场体系和住房保障体系建设的重要构成，也是满足城市流动人口与无产者住房需求的重要选项。

2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出建立住房出租信息服务平台、推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型、推进REITs试点等意见，这也是“租购并举”概念的首次提出。

2016年12月，中央工作经济会议明确提出加快住房租赁市场立法、加快机构化、规模化租赁企业发展。

2020年9月，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见，我国首个住房租赁条例有望推出。

2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。

纵观近年来政策趋势，国家从供给端、需求端、资金端持续推进住房租赁“补短板”，表现在两个大的方向：一方面持续推进住房租赁市场化发展，规范市场秩序；另一方面，大力支持保障性租赁住房发展，积极探索推进保障性租赁住房REITs试点。

 

租赁住房“补短板”：推进发展长租房市场+保障性住房建设

地方十四五保障性租赁住房建设目标与计划

2021年10月14日，住建部会同发改委等五部门发布了《关于做好2021年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通知》，其中要求各城市应尽快确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，制订年度建设计划，并向社会公布。

住建部最新数据显示，截至2022年1月17日，全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。

2022年，40个城市计划筹集建设保障性租赁住房190万套（间），相比去年的93.6万套（间）翻了一番；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可解决1,300万人的住房困难。

 

房地产税

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，是对规划纲要、财政部、中央高层多次提到“积极稳妥推进房地产税立法和改革”的呼应。

 

集中供地

2021年2月18日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，提出在22个热点城市施行供地“两集中”“三批次”政策试点，即集中发布土地出让公告、集中组织出让活动、集中供地活动每年不超过三次。本次集中供地试点城市具体包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。

宏观上来看，在保证18亿亩耕地红线的前提下，伴随着我国城市化进程的推进，以及人口持续流入发展能级较高的城市圈，大城市土地资源的稀缺性更加凸显，过去粗放型发展模式不再适用，越来越多的城市开始选择“减量提质”的城市发展策略。

集中供地政策的推出，有利于提高城市土地利用的计划性。从房地产长效机制的构建来看，集中供地政策的目的和意义在于政府能够进行更加有效的土地市场监测，及时调控地价，稳定市场预期，最终作用到平稳房价上。

22城三轮集中供地规则变化情况

经过第一轮的市场过热、第二轮土拍规则趋严市场遇冷，部分试点城市对第三轮土拍规则进行了调整优化，主要通过降低房企参拍资金门槛和部分放松出让条件等方式，但整体上依旧延续控制地价、设置最高溢价率等规则。

 

 

二手住房成交参考价

作为2021年房地产市场调控中的首创之举，“二手住房成交参考价”（通常也被称为“二手房指导价”）的推行与实践，对贯彻“房住不炒”政策、补充与完善二手住房领域市场调控机制发挥了积极作用。

截至2021年末，全国共有15城推出二手住房成交参考价格发布机制相关政策，包括深圳、无锡、宁波、成都、东莞、上海、西安、绍兴、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥和北京。

一方面，多城在确定二手住房参考价时，参照周边新房市场成交价格，有利于一二手房价格联动机制的构建；另一方面，二手住房参考价与贷款审批相挂钩，有利于打击投机炒房行为。据相关统计，多数城市所发布的二手住宅参考价普遍较前期市场挂牌价低20%-30%。

作为调控二手房市场热度直接有力的政策工具，相信2022年将会有更多城市跟进制定与落实二手住房成交参考价格相关政策与制度。

15城二手住宅成交参考价政策总览