小资家:上海新房成交价下降 房产评估师预测房企走向

2018-02-28 11:52 959 0

最近,国家统计局公布2018年1月份70个城市的房价数据,一线城市以降为主。而截至2月25日,上海2018年的商品住宅成交均价跌至43021元/平方米,同比下降8.28%。有房产评估师预计,2018年前三个季度上海商品住宅市场的表现可能是“以价换量”,通过降低价格获得成交量的上涨。

据小资家数据统计,截至2月26日,上海商品住宅存量面积仅有482平方米,2016年去化速度是108万平方米/月,2017年下半年42万平方米/月。有房产评估师分析,由于限价、限购、高地价等因素,一方面是销售业绩不达标,另一方面是房企有大部分楼盘因预售条件无法正常释放。如果加快预售审批,正常释放3000亿元货值的楼盘入市销售,楼市供求关系能够快速得到逆转。

 

去年出台的多项调控政策,热点一、二线城市多有涉及。在一线城市,很多高价地项目都主动推迟入市时间。因为房价在政府的严格调控范围内,但房价一旦下降,房企盈利空间被大大压缩,另外高价土地也让房企的成本提高,增加资金回本难度。有专家和房产评估师预计,上海高价地项目入市时间可能会集中在今年3月份之后,出于出售需求和业绩冲刺指标,同时还面临银行、金融机构贷款到期的压力,即使降低定价,房企也不得不入市销售以回笼资金。

 

从当下的市场来看,单个楼盘一次性推出的房源大概是200-300套,如果高价地集中在二季度推出,市场成交量或有起色,但首次开盘的房源价格应该会低于预期。另外根据上海楼市反映情况,房产评估师分析还是有部分房企坚守房价,同时也有部分房企开始主动适应政府的指导价格积极跑量。实际上,处于回款压力、资金兑付压力等因素,从2017年12月起就有房企主动“大幅降价”预计2018年前三季度会有更多房企降低价格底线,更多项目因为资金回笼要求而主动降价。

 

2018年伊始,各大城市在上浮房贷利率的同时也在收紧房地产项目融资渠道,一方面是提高房企融资条件,一方面是收窄融资通道,如果房企不能快速让资金回流,之前拿地建设项目的还款压力会不断加大。有房产评估师认为,2018年是房企近4年资金压力最大的一年,项目推盘的价格可能有所下跌,有购房需求的可多加关注。

 

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