陈劲松：房地产的美好生活指标 | 小资家资讯
本文根据世联行董事长陈劲松先生在中城联盟论坛上主题演讲《房地产的美好生活指标》编辑整理完成。在文中，陈董提出了当时代转换，要使用新指标来指导我们进行决策或看清形势。
在时代转换，老指标不管用的时候，要不要诞生一些新指标？指标是干什么的？指标就是衡量，或者从其他角度指导我们进行决策或者看清形势。
01电线杆指数
经常会有一些指标说了很多年，结果发现仍然很管用。这使我想起25年前回国内创业时，当时一帮香港地产商人在国内开始投资建设、建厂和搞房地产。
有的做得不错，有的做得很差，业内大家有一个忌讳，就是为什么我这么做就错了，你那么做就对了？我们行业要有一个民间指标，来判断我们在哪个地方建厂能行，在哪个地方搞开发能行。
当时公开的数据没有指标，也没有什么数据，但我们要做一个出来，否则的话太盲目。所以我们中城联盟每年的论坛聚会，会从不同角度诞生一些新的指标，大家共同来讨论，看行不行。
再讲一个和指数有关的故事。当时的宏观经济指标，深圳比珠海和惠州差远了。为什么在珠海和惠州投资的不行，在深圳就行了呢？想来想去，所有公开指标和数据统统说不清楚。
最后大家发现了一个民间指数，叫做“电线杆指数”，就是城市的电线杆子干不干净？如果特别干净，那个地方不能去；上面贴着老中医、看性病、招聘小广告……怎么刷也刷不干净的地方可以去。
原因是，这是一个在大街上谁都能感觉到的指标，而且这个指标非常客观地反映了这个城市对外来人口的吸引力和城市的活力。从这个指标来看，深圳就远远领先于珠海和惠州。这个指标启发我们行业，当时代大转换的时候，旧指标不管用，新的指标怎么办？
十九大提出，现阶段主要矛盾是“人民日益增长的美好生活和不平衡不充分发展之间的矛盾”。怎么不平衡？哪里不充分？有没有指标来看？如果有指标来看，我们觉得就好办。
02客户距离的迁徙指数
这是四年来，世联行楼盘客户分析各种地域来源的统计。上面一行是往外迁徙的距离，下面一行就是往里面迁徙的。客户到底用双脚走了多长的距离到这里来购买房子，我们管它叫做“迁徙指数”。
从这张图上我们看到，中国城市化第二阶段的迁徙远远没有结束，这是平均距离。这不只说明了迁徙没结束，还说明在我们国家很多地方建立中小城镇，就近吸收就业，是不太合适的。
上面一行里红色的，他们往外购房跨了2900多公里，最远的跨越了大半个中国去买房。如果这样，你在他边上那个小城吸引他来就业，这件事就不太靠谱了。
中国类似的情况，事实上从下面的图我们也能看出来，很多中小城市在吸收外来人口，他们的购房距离都非常远。实际上一线对全国的吸引力并没有那么强，因为购房距离都不远。所以北京限制外来人口，实际上你不限制他也买不起。
反而最多的是像三亚这些地方和一些三线城市，比如江门，那就应该大力发展中小城镇，因为十九大说了，要有城市群。这个是客户距离的“迁徙指标”，这个指标我认为非常有用。
03楼盘精装率指数
中国的精装修成品房少得可怜，离美好生活差得太远。也就是说，我们交房时不到一半是成品房，甚至只有百分之三十多，但全球都不这么卖，只有中国这样。关键的麻烦在于， 2018年以后，如果现行的限价制度不改，成品房率也提高不了。
中国的精装成品房率太低，跟国外相比差距太大，但我们又提高不了，这是中国房地产的一个困境，这个困境就完全跟微调政策相关。所以我们建议，在统计的时候，成品和非成品就不是一个类别。否则的话，中国的成品房率永远提高不了。
04棚改活力指数
下图是“棚改活力指数”，我们大学毕业的时候，结婚有一间房子就行。现在很多分散出租的是合租，一间就够了。我们中国房地产从成间到成套，到成品，到成区，整个棚改的指数其实是成套指数，就把成间的消灭了，变成成套了。这个可以解释过去三四线的火爆。但同时也提高了城市的门槛，也就是说成间的会大幅度缩小，尤其是棚改后。
05步行指数
为什么三线城市人口流入量那么小，但是销量那么大？原因在于城区指数太低，一公里范围内我们叫“步行指数”，一公里范围内要有地铁站、商场、幼儿园、学校、公园，有三个就算城区，这个比例很低，以至于三四线消费升级指标非常关键。
全国所有的城市都有“步行指标”。我们看深圳和广州，广州一公里范围内全部解决，没有问题，但是其他城市差得很远，美好生活不平衡不发展。
06城市的“压力指数”和“门槛指数”
城市张力，这张图红色的是月供和收入比，上面一张图黑色的是租金收入比，这两个加在一块进行对比，这个城市的活力、张力就很清楚了，我们管红色叫“压力指数”，管租金的这个叫“门槛指数”。
深圳为什么有活力？因为“门槛指数”甚至低过三线城市，当然我们认为深圳租金正在涨。为什么深圳低？因为出租房的平均面积深圳最低。也就是说，大学生到很多三四线他租不起房，因为这些房子面积要比深圳大得多。
07交通一体化指数
看东京，我们的轨道跟东京比差得太远了，这个指标就是两个站点的距离平均走多长时间，东京是非常低的。也就是如果大都市要实现美好生活，这是一项重要指标，事实上我们的轨道还是不够。
08住房密度指数
“住房密度指标”是衡量一些商业的指标，如果住房密度上不去，这个商业就很麻烦。
09城市风玫瑰
如果我们把这几个指标叫做“城市风玫瑰”的话，我们可以看到，这几个特征分布是极其明显的：一线城市特色完全不一样，二线城市、三线城市分别是以下情况。
改变不平衡不充分发展，实现美好生活，对我们行业来说任重而道远。我认为，不论是谁，我们要沿着十九大精神，做好行业应该做的工作，尽快使得中国梦得以充分平衡地满足人民的美好生活。
本文来源世联行公众号。
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