深圳商办市场：一手年未放量均价下降，存量商业物业低迷写字楼活跃
成交分析：12月份，以商务公寓（并非商铺，误导性很强）为主的一手商业物业市场成交均价55,827元/㎡，环比微跌3.4%。 成交面积163,167平方米，环比大升92.7%，创一年新高。 热销楼盘包括招商开元中心、红山六九七九商业中心、万科时代广场、龙光玖钻商务中心等。
深圳一手商业（含商务公寓）物业成交价量图
十二月份商业（含商务公寓）新房销量TOP10
（注：按成交面积排名）
数据来源：小资家、深圳规土委（官方数据存在滞后）
供求分析：本季度，深圳以9.1%的社会消费品零售总额同比增速位居一线城市首位，商业地产租赁需求平稳。12月份可售面积为201.44万平方米。由于年未销量大幅提升，库存去化周期持续下降到22.2个月。下季度预计新增体量136.5万平方米，共有7个新项目开业，1个项目升级改造。其中外围区域项目增多且均为大体量综合体，供需失衡，全市租金水平将显著下降。
深圳一手商业（含商务公寓）物业库存去化周期（月）
商务公寓作为商业物业，不限购、不限贷优势得到充分凸显，受到投资者欢迎。深圳关外的商务市场基础不成熟，商业、办公产品去化周期长，价格实现较低，由此商办改公寓产品泛滥，加上一些项目在销售中虚假宣传，造成市场混乱。
5月12日，深圳发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，严控商办项目转为公寓。新规发布前，商业用地（C1类）在报规定容之前商业、办公、商务公寓物业类型可互相转化。新规从建筑设计方面，对商业、办公的建筑设计及管理均提出了指导意见，以期收紧商业居住功能，限制个人投资性行为，回归经营本质。
新规减少未来商务公寓的供应，优质商务公寓销售近期仍会有良好表现。深圳暂无商务公寓限购政策，如市场高烧不退，不排除后续跟进的可能。
成交分析：12月,全市存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积40,724平方米，环比上升34.9%。 深圳优质购物中心租金疲软，第三季度平均租金为832元/㎡•月，处于近年低位。市场继续消化存量物业，空置率为4.7%，维持在较低水平。
深圳优质购物中心首层商铺租金（单位：元/㎡*月）
深圳优质购物中心首层商铺空置率
2017年深圳处于城区扩张、商圈扩展阶段，在建购物中心458万平方米，位列全球第一位。新兴商圈及外围区域的新项目在激烈的市场竞争下，通常选择相对较保守的租金定价。而长远来看，供应持续放量将结构性地拉低整体租金，全市租金将面临下行压力，空置率有所上升。除优质地段商铺，很多商业用房的升值空间还不如住宅。
成交分析：12月，深圳一手写字楼成交均价36,404元/㎡，环比下跌23.2%。 成交面积77,814平方米，环比大升76.4%。热销楼盘包括万科时代广场、龙光玖云著大楼、侨城坊、龙光玖钻商务中心等。 由于甲级办公楼需求维持在健康水平，加上大部分大楼租售表现稳定，租金再创历史新高，投资市场保持活跃。整体产业发展前景向好，国内资本看好深圳办公楼市场。
深圳一手写字楼成交价量图
十二月份写字楼新房销量一览表
（注：按成交面积排名）
数据来源：小资家、深圳规土委（官方数据存在滞后）
供求分析：12月份可售面积高达114.64万平方米，由于近期销售表现良好，库存去化周期下降至24.8个月，供应压力目前尚未集中体现。 第三季度有11栋写字楼入市，除了3栋全部用于自用外，另有8栋进入租售市场，分别位于罗湖、福田和南山，包括富德生命人寿保险大厦、金地中心、中国人寿大厦及深城投中心，全市存量推高到710万平方米。
全市甲级写字楼供应创历史新高，达到150万平方米，新落成的项目集中在福田区和南山区，总计8栋办公楼共70万平方米。
深圳一手写字楼去化周期（月）
2017年新增写字楼供应将达到170万，较去年将近翻一倍，其中超过70%集中在福田CBD，近一半是总部大楼。未来三年深圳新增供应将以南山和前海为主，深圳后海片区将在2017和2018年迎来供应小高峰，前海片区将在2018～2020年达到供应高峰，未来三年内深圳新增供应高达445万平方米，写字楼供应将达到历史峰值。天量供应影响了租户和业主对市场的预期，市场在逐渐向租户方倾斜，租金和售价承受巨大的下行压力，空置率趋势性上行。
2017年深圳整体经济基本面向好，商务环境愈加成熟，国际金融中心及科技创新中心轮廓逐渐显现。在英国智库Zyen集团发布“全球金融中心指数”排名中，深圳国内排名仅次于香港和上海，离“全球性金融中心”已越来越近。深圳各方面优势资源不断在聚集，创新驱动力名列都市圈九市之首，已经脱胎换骨成为亚洲第一创新城市和中国经济新“火车头”。金融服务、高新科技等需求是深圳甲级办公楼市场的主要需求动力。前海深港合作区、后海总部基地、蛇口自贸实验区等一系列红利政策叠加的南山区，需求亦十分强劲。
综上所述，深圳近两年写字楼市场面临下行压力，中长期核心地段写字楼物业前景乐观。
成交分析：存量办公物业成交仅20,256平方米（不足一手成交量的三成），成交量环比上升46.6%。相对于深圳710万平方米存量办公物业市场而言，成交极为低迷。
受国内稳健的经济增长的支撑，深圳甲级写字楼物业市场第三季度租赁需求十分活跃。除了传统强势行业如金融和科技，来自制造业、房地产和专业服务等行业租赁需求也表现突出，加上新增项目的高品质，第三季度平均租金拉高到238元/㎡•月，租金水平创历史新高。
深圳甲级写字楼租金（单位：元/㎡*月）
第三季度在整体经济稳步增长的环境下，金融类和科技类公司自用和投资兼顾的需求相对活跃，深圳租赁市场活跃度明显提升，全市甲级办公楼整体空置率下跌至12.8%，年租金回报率为5.1%。
深圳甲级写字楼空置率
第三季度深圳租赁市场活跃度明显提升，内资企业表现出较为强劲的扩张能力。在整体经济稳步增长的环境下，金融类和科技类公司自用和投资兼顾的需求相对活跃，其中以在福田区扩租需求尤为显著。
2017年福田和后海片区大量的总部大楼入市，甲级写字楼供应将超越2016年的水平，租金和售价压力巨大，预期空置率在2019年攀升至历史高位。
展望2018年，深圳甲级写字楼整体租金小幅下降，整体空置率仍将显著攀升。
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