小资家：成交回落价格平稳，北京市场新政调控效果持续深化
房价过快上涨核心问题在于住房供应体系，高能级城市供需不平衡。政策强化不在于有多严厉，而是延续性的贯彻。2017年底，住宅房价上涨趋势被摁住，市场进入收缩期。2018年楼市调控会是长期而严厉的，长效政策将陆续落地，有助于住宅市场长期供需平衡。
聚焦北京市场 ，新政调控效果持续深化 。
土地市场
2017年12月北京土地供应共21宗，土地总面积为170万平方米，规划计容建筑面积292万平方米，20宗为含居住用地,1宗为商业用地。
本月，北京土地共成交7宗，土地总面积为47.6万平方米，规划计容建筑面积94.9万平方米，6宗为含居住用地，1宗工业用地。6宗含居住用地中，4宗土地全部建设为“共有产权住房”并设定销售价格，2宗土地竞自持、设土地上限价格且限售价。
北京土地市场供应、成交情况图
数据来源：小资家
商品房市场
商品房供应分析：2017年12月，北京商品房新增供应量套数环比、同比均下降。批售套数3,229套，本月供应套数环比下降47.8%，同比下降56.3%,批售面积56.2万平方米，环比下降2%，同比下降24.8%。本月供应区域为9个，供应量最大的丰台区占比19.8%。
北京商品房新增供应套数和面积走势
数据来源：小资家
2017年12月北京商品房新增供应区域分布
数据来源：小资家
商品房成交分析：2017年12月，北京商品房成交套数环比量价齐涨、同比量跌价涨。11月成交6,075套，环比上升52.1%，同比下降52.1%；成交面积91.5万平方米，环比上升55.2%，同比下降41%；成交均价为40,896元/平方米，环比上升7.2%，同比上升11%；成交金额374亿元，环比上升66.4%，同比下降34.5%。
2017年1月-2017年12月北京商品房月度成交走势
数据来源：小资家
2017年12月北京商品房成交区域分布
数据来源：小资家
商品住宅市场
商品住宅供应分析：2017年12月，北京商品住宅（含商改住）新增套数环比、同比均下降。批售套数2,451套，本月供应套数环比下降9.2%，同比下降56.7%，批售面积35.3万平方米，环比下降7.1%，同比下降32%。本月供应区域为8个，供应量最大的丰台区占比达到26.1%。
北京商品住宅（含商改住）新增供应套数和面积走势
数据来源：小资家
12月北京商品住宅（含商改住）新增供应区域分布
数据来源：小资家
商品住宅成交分析：2017年12月，北京商品住宅成交套数环比量涨价跌、同比量跌价涨。12月成交4,854套，环比大幅上升达103.2%，同比下降53.2%；成交面积61.5万平方米，环比上升78.7%，同比下降39.8%；成交均价为43,566元/平方米，环比下降9.1%，同比上涨8.2%；成交金额268亿元，环比上升62.5%，同比下降34.9%。
北京商品住宅（含商改住）月度成交走势
数据来源：小资家
2017年12月北京商品住宅成交区域分布
数据来源：小资家
环线方面，五、六环之间成交3,541套，占本月总成交量的72.4%，六环之外，成交1,055套，占本月总成交量的21.7%，五环之外共计成交占比达到94.1%，五环以内成交占比有所增加。 户型方面，50-90平方米成交占比最大，成交1,893套，占本月成交量的39%，其次为90-120平方米的户型，成交1,038套，占比21.4%，50平方米以下户型占比最低，占比仅为2.6%。
写字楼市场
2017年12月，北京写字楼成交套数环比、同比量跌价涨。北京写字楼(办公)成交353套，环比下降65.4%，同比下降73.7%；成交面积15万平方米，环比下降达11.4%，同比下降55.9%；成交均价为39,945元/平方米，环比上升60.3%、同比上升43.3%。主要成交项目为平谷区的YOYO新天地，成交60套，写字楼均价为15,494元/平方米。
北京写字楼市场月度成交走势
数据来源：小资家
2017年12月北京写字楼成交环线特征
数据来源：小资家
商业
2017年12月，北京商业成交套数环比量价齐涨、同比量价齐跌。北京商业成交868套，本月环比上升48.8%，同比下降11.4%；成交面积15.1万平方米，环比上升96.5%，同比下降20.5%；成交均价为30,941元/平方米，环比上升32.4%，同比下降10.2%。主要成交项目为大兴区的华远西红世，成交296套，商业均价为16,662元/平方米。
2017年1月-2017年12月北京商业市场月度成交走势
数据来源：小资家
2017年12月北京商业成交环线特征
数据来源：小资家
我们选取北京市新房市场2017年1月-2017年12月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要19个月可去化完成，存量面积约需要21个月的去化时间，比上月均有所上升，环比上月来看，北京商品住宅市场存量稍减，数量为68,727套，较上月下降5.6%。
截止12月30日北京商品住宅存量面积和套数区域分布
数据来源：小资家
截止12月30日北京各区存量商品住宅去化时间（月）
数据来源：小资家
12月商品住宅销售套数排行榜（住宅﹑公寓）
数据来源：小资家
商品住宅销售金额排行榜（住宅﹑公寓）
数据来源：小资家
商品住宅销售均价排行榜（住宅﹑公寓）
数据来源：小资家
市场总结
2017年12月，北京商品房新增供应量套数环比、同比均下降；北京商品住宅（含商改住）新增套数环比、同比均下降，商品住宅中丰台区供应量最大，五环之外商品住宅供应占比69%。
2017年12月，北京商品房成交套数环比量价齐涨、同比量跌价涨，其中商品住宅成交套数环比量涨价跌、同比量跌价涨，通州区、昌平区和大兴区成交套数最多，五环之外共计成交占比达到94%，亦占绝对多数。北京市住宅随着供应郊区化成交亦呈现成交郊区化，且住宅市场成交中刚性房仍占主流，别墅市场仍为小众市场。写字楼和商业成交量相对商品住宅来说，成交量小，北京写字楼成交套数环比、同比量跌价涨，商业成交套数环比量价齐涨、同比量价齐跌。写字楼和商业月均价波动较大，其主要原因写字楼商业成交每月分布区域差异较大，存在低价整栋出售情况，造成均价波动较大。
北京市新房商品住宅存量套数约需要19个月可去化完成，存量面积约需要21个月的去化时间，比上月有所上升，其中朝阳区、顺义区和通州区存量套数较多；去化速度大兴区、房山区和顺义区最快；去化时间上延庆区、石景山区和海淀区最短，压力最大的为西城区、朝阳区和门头沟区，本月各区域套数去化时间环比大部分上涨。
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