小资家:成交回落价格平稳,北京市场新政调控效果持续深化

2018-01-16 10:02 3160 0

房价过快上涨核心问题在于住房供应体系,高能级城市供需不平衡。政策强化不在于有多严厉,而是延续性的贯彻。2017年底,住宅房价上涨趋势被摁住,市场进入收缩期。2018年楼市调控会是长期而严厉的,长效政策将陆续落地,有助于住宅市场长期供需平衡。

 

聚焦北京市场 ,新政调控效果持续深化 。

 

土地市场

2017年12月北京土地供应共21宗,土地总面积为170万平方米,规划计容建筑面积292万平方米,20宗为含居住用地,1宗为商业用地。 

 

 本月,北京土地共成交7宗,土地总面积为47.6万平方米,规划计容建筑面积94.9万平方米,6宗为含居住用地,1宗工业用地。6宗含居住用地中,4宗土地全部建设为“共有产权住房”并设定销售价格,2宗土地竞自持、设土地上限价格且限售价。

 北京土地市场供应、成交情况图

数据来源:小资家

商品房市场

商品房供应分析:2017年12月,北京商品房新增供应量套数环比、同比均下降。批售套数3,229套,本月供应套数环比下降47.8%,同比下降56.3%,批售面积56.2万平方米,环比下降2%,同比下降24.8%。本月供应区域为9个,供应量最大的丰台区占比19.8%。 

北京商品房新增供应套数和面积走势

数据来源:小资家

2017年12月北京商品房新增供应区域分布 

数据来源:小资家

商品房成交分析:2017年12月,北京商品房成交套数环比量价齐涨、同比量跌价涨。11月成交6,075套,环比上升52.1%,同比下降52.1%;成交面积91.5万平方米,环比上升55.2%,同比下降41%;成交均价为40,896元/平方米,环比上升7.2%,同比上升11%;成交金额374亿元,环比上升66.4%,同比下降34.5%。

2017年1月-2017年12月北京商品房月度成交走势

数据来源:小资家

2017年12月北京商品房成交区域分布

数据来源:小资家

商品住宅市场

商品住宅供应分析:2017年12月,北京商品住宅(含商改住)新增套数环比、同比均下降。批售套数2,451套,本月供应套数环比下降9.2%,同比下降56.7%,批售面积35.3万平方米,环比下降7.1%,同比下降32%。本月供应区域为8个,供应量最大的丰台区占比达到26.1%。 

北京商品住宅(含商改住)新增供应套数和面积走势 

数据来源:小资家

12月北京商品住宅(含商改住)新增供应区域分布

数据来源:小资家

 

商品住宅成交分析2017年12月,北京商品住宅成交套数环比量涨价跌、同比量跌价涨。12月成交4,854套,环比大幅上升达103.2%,同比下降53.2%;成交面积61.5万平方米,环比上升78.7%,同比下降39.8%;成交均价为43,566元/平方米,环比下降9.1%,同比上涨8.2%;成交金额268亿元,环比上升62.5%,同比下降34.9%。

北京商品住宅(含商改住)月度成交走势 

数据来源:小资家

2017年12月北京商品住宅成交区域分布

数据来源:小资家

 

环线方面,五、六环之间成交3,541套,占本月总成交量的72.4%,六环之外,成交1,055套,占本月总成交量的21.7%,五环之外共计成交占比达到94.1%,五环以内成交占比有所增加。 户型方面,50-90平方米成交占比最大,成交1,893套,占本月成交量的39%,其次为90-120平方米的户型,成交1,038套,占比21.4%,50平方米以下户型占比最低,占比仅为2.6%。 

 

写字楼市场

2017年12月,北京写字楼成交套数环比、同比量跌价涨。北京写字楼(办公)成交353套,环比下降65.4%,同比下降73.7%;成交面积15万平方米,环比下降达11.4%,同比下降55.9%;成交均价为39,945元/平方米,环比上升60.3%、同比上升43.3%。主要成交项目为平谷区的YOYO新天地,成交60套,写字楼均价为15,494元/平方米。 

北京写字楼市场月度成交走势 

数据来源:小资家

2017年12月北京写字楼成交环线特征 

数据来源:小资家

商业

2017年12月,北京商业成交套数环比量价齐涨、同比量价齐跌。北京商业成交868套,本月环比上升48.8%,同比下降11.4%;成交面积15.1万平方米,环比上升96.5%,同比下降20.5%;成交均价为30,941元/平方米,环比上升32.4%,同比下降10.2%。主要成交项目为大兴区的华远西红世,成交296套,商业均价为16,662元/平方米。 

2017年1月-2017年12月北京商业市场月度成交走势

数据来源:小资家

2017年12月北京商业成交环线特征

数据来源:小资家

存量分析   

我们选取北京市新房市场2017年1月-2017年12月月均销售速度来计算,北京市新房商品住宅存量套数约需要19个月可去化完成,存量面积约需要21个月的去化时间,比上月均有所上升,环比上月来看,北京商品住宅市场存量稍减,数量为68,727套,较上月下降5.6%。

截止12月30日北京商品住宅存量面积和套数区域分布

数据来源:小资家

截止12月30日北京各区存量商品住宅去化时间(月)

数据来源:小资家

 

月度楼盘成交TOP10   

12月商品住宅销售套数排行榜(住宅﹑公寓)

数据来源:小资家

商品住宅销售金额排行榜(住宅﹑公寓) 

数据来源:小资家

商品住宅销售均价排行榜(住宅﹑公寓)

数据来源:小资家

 

市场总结

2017年12月,北京商品房新增供应量套数环比、同比均下降;北京商品住宅(含商改住)新增套数环比、同比均下降,商品住宅中丰台区供应量最大,五环之外商品住宅供应占比69%。 

 

2017年12月,北京商品房成交套数环比量价齐涨、同比量跌价涨,其中商品住宅成交套数环比量涨价跌、同比量跌价涨,通州区、昌平区和大兴区成交套数最多,五环之外共计成交占比达到94%,亦占绝对多数。北京市住宅随着供应郊区化成交亦呈现成交郊区化,且住宅市场成交中刚性房仍占主流,别墅市场仍为小众市场。写字楼和商业成交量相对商品住宅来说,成交量小,北京写字楼成交套数环比、同比量跌价涨,商业成交套数环比量价齐涨、同比量价齐跌。写字楼和商业月均价波动较大,其主要原因写字楼商业成交每月分布区域差异较大,存在低价整栋出售情况,造成均价波动较大。 

 

北京市新房商品住宅存量套数约需要19个月可去化完成,存量面积约需要21个月的去化时间,比上月有所上升,其中朝阳区、顺义区和通州区存量套数较多;去化速度大兴区、房山区和顺义区最快;去化时间上延庆区、石景山区和海淀区最短,压力最大的为西城区、朝阳区和门头沟区,本月各区域套数去化时间环比大部分上涨。

 

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