融资政策收紧，四大维度全面解析资产证券化市场现状！
2019年二季度，国内资产证券化市场累计发行单数为217单，累计发行规模2,451.59亿元，其中已发行CMBS、REITs及CMBN产品数量累计15单，累计发行规模311.78亿元，发行单数占资产证券化市场份额约为7%，发行规模占比约为13%。相比较一季度同类型产品发行单数相同，发行规模增长37%，增长幅度较快，以下为具体内容：
CMBS、REITs、CMBN产品分析
▼2019年二季度发行产品数量
截至2019年二季度末，发行CMBS产品共10单，累计发行规模211.88亿元；发行REITs产品共2单，累计发行规模64.00亿；发行CMBN共3单，累计发行规模31.90亿元。具体情况如下表：
2019年二季度发行概况
CMBS产品无论从发行单数还是发行规模均占据绝对优势，CMBS产品交易结构的设计相对于REITs较为简单，而CMBN受制于ABN整体市场规模较小的缘故，故其发行规模占比最小；已发行产品中单笔发行规模最大为“中信建投—盈祥资产支持专项计划”，发行规模51.00亿元。按照发行场所分类见下图：
从发行场所分析：上交所发行数量9单，全部为CMBS产品，发行规模193.77亿元；深交所发行数量3单，其中2单为REITs产品，发行规模86.11亿元；银行间市场发行数量为3单，均为CMBN产品，发行规模31.9亿元。
▼2019年二季度发行产品底层资产城市分布
按照底层资产所在城市统计，2019年二季度一线城市累计发行数量共8单，累计发行规模为207.03亿，其中北京发行3单，规模累计92.9亿元，上海3单，规模累计70亿元，深圳2单，规模累计44.13亿元；底层资产所在城市为新一线的产品累计发行数量为3单，累计发行规模为55.8亿，其中“渤海汇金-云城投银泰城资产支持专项计划”底层资产分布于杭州、宁波（新一线）以及台州（二线）；二线城市发行数量累计4单，累计发行规模48.95亿元，相比较一季度，二线城市继续发力，发行数量和发行规模增长幅度较快。
▼2019年二季度发行产品物业类型分布
根据底层资产的物业类型不同，可以分为公寓、写字楼、商业、酒店及产业类（含仓储物流）等物业，通过深度挖掘底层资产的物业类型，探索目前主流证券化底层资产。
2019年二季度，公寓类产品发行0单，写字楼类产品发行4单，累计产品规模115.92亿元；商业类产品发行6单，累计产品规模139.3亿元；酒店类产品发行2单，累计产品规模27.76亿元；产业类产品发行3单，累计产品规模28.8亿。根据底层资产业态类型，写字楼、商业无论从发行数量还是发行规模仍然占比最大，产业类（包含物流仓储）产品有较大突破，其中“开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划”的成功发行，标志着全国首单冷链仓储物流CMBS问世；“上海宇培(集团)有限公司2019年度第一期资产支持票据”的成功发行，为中国银行间市场交易商协会首笔物流资产CMBN。
▼2019年二季度发行利率分布区间
2019年二季度，CMBS、REITs及CMBN产品优先级规模占比平均约为95%，优先A发行利率分布于4.0%-6.5%，根据统计数据显示，优先A行利率在4.5%-6.0%之间的有10单，优先A发行利率在小于4.5%有1单（“中信建投—盈祥资产支持专项计划”项目优先A利率为4.4%，为本季度CMBS、REITs、CMBN产品类型中利率最低，且单笔发行规模最大），优先A发行利率在6.5%以上（含6.5%）的有2单。
政 策 导 读
2019年第二季度，政策通知频发。监管问答明确限定基础资产所属领域，控制融资规模，收缩资金。风险管理指引对资产支持计划存续期间信用风险分类、排查和预警及风险的化解和处置对各方职责与工作进行了相关规定，明确各方责任，便于资产支持计划存续期间管理。执行细则文件不断颁布，监管力度逐步加强，进一步规范资产支持计划市场行为，为尽职调查工作确立基本执行规范，提升尽职调查效率。
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