“南拓”战略下，番禺区将迎来进一步商业发展的机遇？
市桥商圈调研摘要
市桥商圈位于广州市番禺老城区中心地带，为番禺区发展最早且最成熟的商圈，而地铁3号线不仅串连起了番禺及广州市中心，更依托市桥站和番禺广场站两站为中心，让市桥商业区域发展越来越完善。根据广州市城市规划，未来地铁3号线、3号线东沿线、17号线（建设中）、18号线（建设中）、22号线（建设中）都将交汇于市桥，这不仅大大提高了市桥的交通便捷度，更将为市桥商圈带来巨大的客流量。此外，根据番禺区政府规划，未来番禺区将不断筹备、规划建设具有国际化、现代化水平的综合性大型商业和星级酒店项目，营造以市桥为中心的大商业圈，真正把番禺打造成饮食、住宿、娱乐、购物、旅游于一体的现代化大都市。因此，市桥商圈商业的投资价值成为了我们关注的重点。
本次调研范围挑选了该区具有代表性的商业综合体和商业步行街，调研的范围包括光明北路板块、易发商业街板块、番禺广场板块和桥南板块等代表性的商业综合体和商业步行街，具体详见下文分析。
图1：番禺区市桥商圈范围
图2：番禺区市桥商圈调研范围
图3：番禺区市桥商圈租金情况
市桥商圈
>>>钻汇广场
钻汇广场所处的市桥商圈是番禺最早形成规模的成熟商圈，主要以易发街、大北路、延伸至百越广场及周边区域为主。钻汇广场行政门牌号为广州市番禺区富华西路2号。钻汇广场成立于2005年，以致力打造番禺新中央商务区的企业愿景，经过调整升级、品牌优势，基本形成精品珠宝、时尚女装、休闲餐饮为特色主题的商业广场。项目位于地铁三号线上盖，周边二十多条公交线路途经，交通便捷。项目2公里范围覆盖成熟社区楼盘38个，常住人口逾30万，日均人流量18万人次。
钻汇广场为地上1层，配备有地下车库，建筑面积约4万平方米，目前钻汇广场中庭以珠宝店为主，中间以精品店、服装店、化妆品店、皮具店、美容店为主，外围以餐饮店、生活配套为主，目前已有钻汇珠宝、珂兰珠宝、G2000、热风、啄木鸟、卓尼诗、星巴克、KFC、乐凯撒、探鱼、万宁等商家进驻。
从钻汇广场招租处了解到，目前无空置的商铺出租，商场内出租率非常高。
主要调查信息如下表所示:
钻汇广场实景图
>>>喜悦天地
喜悦天地属于市桥商圈，与钻汇广场隔街相望，紧邻银都大厦及地铁市桥站，行政门牌号为广州市番禺区光明北路223号。喜悦天地成立于2015年，喜悦天地以休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的商业中心。
喜悦天地为地上12层，地下1层，商业裙楼建筑面积约1.5万平方米，地上4层、负一层为商业裙楼，第5-12层为喜悦酒店。目前喜悦天地首层以服装、餐饮、化妆品为主，二层以餐饮、教育培训、美甲美容为主，三层以美容会所、餐饮为主，四层以餐饮为主，四层以餐饮为主，目前已有耐克、阿迪达斯、屈臣氏、精锐教育、奈瑞儿·塑身美颜、小肥羊、祥七小龙坎等商家进驻。
从喜悦天地招租处了解到，目前有部分餐饮商铺出租，商场内出租率较高。
主要调查信息如下表所示:
喜悦天地实景图
>>>骏和广场
骏和广场属于市桥商圈，行政门牌号为广州市番禺区桥兴大道253号。骏和广场为一站式购物中心，广场内设有大型VR体验馆、各种通讯设备体验店、餐饮、鞋包、服饰店等。
骏和广场为地上4层，目前骏和广场首层为数码港，二层以服装、教育培训为主，在装修中，三层为点都德，四层为办公，在装修中。目前已有华为、三星、小米、中国移动、点都德等商家进驻。
从骏和广场招租处了解到，目前有部分商铺出租。
主要调查信息如下表所示:
骏和天地实景图
>>>番禺友谊商店
番禺友谊商店位于番禺区繁华路62号、繁华路38号，分为东、西两座。其中西座整栋共6层，1-2层为商业，3-6层为住宅，首层经营内容主要为女装、女鞋和时装，二层主要经营服装，目前西座一二层满租，暂无空铺出租。东座整栋共7层，首层经营内容主要为首饰、箱包、服装、精品等，二层主要经营服装和皮具，三层主要用于儿童服装、家庭电器、餐具/厨具经营等，四五层用于经营培训、美容，六层整体出租作健身房，七层尚未营业。东座首层至二层基本满租，目前尚无空铺出租，三至五层尚有空余铺位可出租作办公培训等。此外，番禺友谊商店东、西座之间少数沿街商铺目前也主要用于经营服装等，空铺较少。
主要调查信息如下表所示:
番禺友谊商店周边情况图
>>>易发商业街
易发商业街地处番禺市桥的黄金商圈，西起光明北路，东起大北路，北至繁华路，南临禺山大道。易发商业街由易发商业中心和呈东西走向的易发步行街构成，其中易发步行街全长约300米，由两侧沿街商铺组成，沿街商铺层高约4米，靠近易发商业中心一侧经营内容主要为女鞋和时装，沿街向东业态逐渐向日用百货、零食小吃、餐饮等过渡。
易发商业中心整栋共5层，由招商处统一经营，目前易发商业中心首层主要经营钟表首饰、谢皮箱包、化妆品、广百超市等，二层主要经营女装、家居用品，三层主要用于男装、儿童玩具、运动休闲、按摩器材等，四层用于经营电影院、手机/数码等，六层整体用作动漫游戏主题乐园。
根据调查发现，以易发步行街为轴构建的核心向外辐射，商业氛围沿大北路向南北两侧、沿禺山大道向东西两侧弱化，弱化表现其一为经营业态逐渐减少，趋向低端；其二为市场转租数量不断增加，市场租金也迅速下降到200-300元/平方米。在商业外围区域，尽管商业氛围在逐渐弱化，市场租金也有所下降，但在出售市场上，这些地区仍然少有出售。经调查，目前该区少有商铺出售，租金水平相对比较稳定保证租金收益的稳定性，因此二手商铺非常少，一直到富华中路上才有部分二手商铺出售，售价在4.5万/平方米左右，另外在繁华路有少量商铺放盘，放盘价在7.5万/平方米左右。根据调查情况判断繁华路步行街（东段）上商铺售价为8-9万/平方米。
主要调查信息如下表所示:
易发商业街照片
>>>禺山广场
禺山广场地处番禺区禺山大道和大北路交汇处，楼栋共7层，首层为临街商业，主要经营服装、箱包、小吃等，二层主要经营服装、书店，三、四层均用作餐饮，五层用于KTV，六层整体用作停车场，七层用于舞蹈、瑜伽、美容等培训。根据调查，目前禺山广场整体经营状况一般，首层商铺除少数位置较好的店铺经营尚可外，一些面积较大的商铺人流量均一般。二层商铺主要用于服装经营，整体状况一般。
根据调查了解到，目前禺山广场首层少量商铺转租，租金在300元/㎡左右，无出售案例。
禺山广场周边情况图
>>>百德商业广场
百德商业中心位于番禺区工业路，毗邻大北路商业步行街，其东邻住宅小区，南至万丰路，西至工业路，北至桥东路。百德商业中心商业经营面积约1.3万平方米，首层主要以经营餐饮、零售、超市为主，目前已进驻的品牌商家有肯德基、海王星辰健康药房、信和超市等；二楼以经营儿童及青少年教育为主，三层为教育、影院，进驻商户有爱婴岛、格林琴行艺术中心、大地数字影院等。经营状况较好，场内空置率较低。
商铺出租方面：首层临街商铺租金单价400-450元/平方米；二至三层商铺租金单价100-120元/平方米，承租面积较大。商铺出售方面：开发商自持，暂不出售。
主要调查信息如下表所示:
百德商业中心实景图
>>>汇珑新天地
汇珑新天地位于市桥东区，是市桥沙墟二村“旧村”改造项目的一个重要组成部分，其东邻住宅小区，南至清河东路，西至德兴南路，北邻住宅小区。汇珑新天地商业经营面积约10万平方米，项目定位为一座集休闲、购物、餐饮、文化娱乐于一体的大型购物，在2013年年底开业，当时引入了永辉超市、恒生家私、泛博国际影城、堂会KTV、星光IMAX电影院、环球乐园、星光百货、满记甜品等品牌店。但在2015年起，该项目由于经营不善、开发商欠贷跑路等问题，导致场内不少商户退出经营。目前商场大部分区域已成空置状态，仅剩永辉超市、泛洋国际影城、堂会KTV等个别商铺在经营。
商铺出租方面：物管处表示近期暂无招商计划。商铺出售方面：2012年汇珑新天地以20年连本带利返300%的方式，向外销售一千多个小型商铺的20年租期，却在返租一年半后不再履行合约；目前暂无小租户转让租约。
汇珑新天地实景图
>>>番禺永旺梦乐城
番禺永旺梦乐城位于番禺区亚运大道1号，其东邻其他建筑，南至万亚运大道，西至番禺大道北，北至市莲路。该项目负一至五层为购物中心，地下二至三层为停车场，商业经营面积约10.3万平方米。2015年年底开业的番禺永旺梦乐城，在地段上拥有“地铁站+交通主干道”的独特地理位置优势，无论是对外的陆地交通，还是地下铁路交通均非常便捷，为其带来大量客流量。项目定位为番禺核心区新都会家庭时尚购物中心，因此不仅有传统的综合百货超市，还吸引进驻服装零售、儿童教育、环游乐园及影院等主打时尚元素的业态品牌，辐射番禺广场区域内家庭全龄层客群。
番禺永旺梦乐城目前进驻品牌：首层有优衣库、H&M、星巴克、小米之家、LEGO乐高等；二层有ONLY&SELECTED、JINS、美邦英语等；三层有Cabbeen Lifestyle、以纯、NIKE、adidas、国美电器、娱乐设施环游嘉年华等；四层有豪客来、索菲亚、尚品宅配、CGV电影院等；五层有北方家宴、探鱼、好客家、万岁寿司、汉拿山等亚洲各地热门美食；下沉广场相连的负一层美食街拥有包括喜茶、汉堡王、KFC、萨莉亚等品牌。项目经营状况好，除了个别铺位进行商户装修更迭，场内少有空置商铺。
商铺出租方面：首层商铺租金单价400-450元/平方米；二层商铺租金单价200-250元/平方米，三层商铺租金单价150-180元/平方米，四层商铺租金单价90-120元/平方米，五层商铺租金单价80-90元/平方米，且永旺对各商户每月营业额有一定要求。商铺出售方面：开发商自持，暂不出售。
主要调查信息如下表所示:
番禺永旺梦乐城实景图
>>>奥园养生广场
奥园养生广场项目位于番禺区桥南街中心城区，项目由商业街和商务公寓组成。其东至内街，南至德愉东路，西至德信路，北至内街。目前广场内经营业态主要有汽修、中介、五金、教育、餐饮等。经营状况一般，场内空置率较高。
商铺出租方面：纯首层商铺租金单价55-65元/平方米；一至二层商铺租金单价30-35元/平方米；第三层商铺租金单价24-28元/平方米。商铺出售方面：有个别高价放盘案例，但据了解，鲜有成交。
主要调查信息如下表所示:
奥园养生广场实景图
>>>奥园广场
奥园广场项目位于番禺新城市中心区发展主轴核心位置，项目由大型购物中心、商业街及酒店式商务公寓组成。其东至南城路，南至福德路，西至德贤路，北至南华路。目前奥园广场购物中心部分经营业态主要为：负一层作华润超市及健身体验；首层及二层作零售、餐饮；三层作影院、零售、家居、餐饮；四层及五层作餐饮、健身。奥园广场那个商业街部分——乐活街经营业态主要为：美甲、餐饮、中介、美容、教育等。各项经营功能较齐全，经营状况较好，购物广场内基本满租，乐活街内仅有少量铺空置。
商铺出租方面：购物中心内暂无招租，首层商铺租金单价320-400元/平方米；第二层商铺租金单价250-280元/平方米；第三层商铺租金单价150-200元/平方米；第四层商铺租金单价110-130元/平方米；第五层商铺租金单价80-100元/平方米。乐活街内纯首层商铺租金单价220-380元/平方米；一至三层的复式商铺租金单价100-200元/平方米。商铺出售方面：放盘较少，仅有乐活街临南华路有少量商铺放售，价格集中在32,000-40,000元/平方米。
主要调查信息如下表所示:
现场照片
>>>荔园新天地
荔园新天地项目位于广州番禺西环路西侧，项目由大型购物中心、商业风情街组成。目前荔园新天地购物中心内部经营业态主要为：首层作餐饮、零售；二层作教育、零售、玩乐设施；三层作餐饮、影院；四层整租作球场。商业风情街主要经营小食餐饮。项目经营状况较好，购物中心内基本满租，商业风情街内仅有少量铺空置。
商铺出租方面：购物中心内暂无招租，首层商铺租金单价280-350元/平方米；第二层商铺租金单价180-250元/平方米；第三层商铺租金单价100-170元/平方米；第四层商铺租金单价70元/平方米。商业风情街商铺租金单价300-380元/平方米。商铺出售方面：不放售。
主要调查信息如下表所示:
现场照片
调研总结分析
自地铁2、3号线地铁开通，到广州南站的开通，番禺区已经实现了与广州市区的快速接驳，特别是以地铁市桥站和番禺广场站两个地铁站为中心，市桥商圈实现了从临街散铺、专业批发市场到商业街、小体量商场，再到大型商业综合体的商业升级转变。早期市桥商圈的传统旺区主要集中在光明北路、易发商业街、繁华路和大北路等商业街，而近年来随着奥园广场、汇珑新天地、荔园新天地和番禺永旺梦乐城等大型购物中心的相继建成和投入使用后，使得市桥商圈的消费升级和档次有所提升，逐渐呈现出规模化和高端化的趋势。
此次调研中，钻汇广场、喜悦天地、骏和广场、光明北路、易发商业街、繁华路、大北路、百德商业中心、番禺永旺梦乐城、奥园广场和荔园新天地的人气比较旺盛，其首层商铺租金均超过300元/平方米·月，其中购物中心首层租金最贵的为番禺永旺梦乐城，小资家及世联评估调查首层租金为400-450元/平方米·月；商业步行街首层租金最贵的为易发商业街，首层租金为500-600元/平方米·月。而汇珑新天地由于经营不善、开发商欠贷跑路等问题，导致商场内商户退出经营，商铺空置率高；另外位于桥南板块的奥园养生广场由于周边商业氛围有待提高，整体商业租金不高。总体而言，目前市桥商圈商业氛围最好最成熟的当属易发商业街板块，光明北路板块和番禺广场板块商业氛围最好的是靠近地铁站附近的商业，而桥南板块由于地理位置以及交通等因素，商业氛围和成熟度一般，有待进一步提升。
随着广州“南拓”战略的发展，未来广州市必将会把更多的重大工程和建设项目放在番禺区，而番禺区也必将会在各项规划利好条件下迎来更辉煌的经济发展。在交通规划利好、政策利好等条件下，未来番禺区的商业的发展也将会迎来进一步发展的机遇。
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