粤港澳大湾区，深圳、广州、珠海、惠州四城迎来新的发展机遇！
受春节影响，2019年1-2月市场处于传统的淡季期，深圳和珠海一手住宅、商业、办公成交量环比均有减少；广州一手住宅市场受节日影响明显，供应和成交量环比均有下降，一手商办市场成交量仍保持一定的活跃。2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区规划纲要》，深圳、广州、珠海、惠州四城市迎来新的发展机遇。
政策环境
2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区规划纲要》，《纲要》对粤港澳大湾区“9+2”城市群分工协作进行“顶层设计”，将建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群。
广州和深圳（四大中心城市之二）作为区域发展的核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展的辐射带动作用。珠海和惠州充分发挥自身优势，深化改革创新，增强城市综合实力，形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。
深圳、广州、珠海分别位于香港－深圳、广州－佛山、澳门－珠海三极点中，《纲要》指出，要发挥香港－深圳、广州－佛山、澳门－珠海强强联合的引领带动作用，深化港深、澳珠合作，加快广佛同城化建设，提升整体实力和全球影响力，引领粤港澳大湾区深度参与国际合作。
土地市场
>>2019年1-2月，惠州住宅用地市场火热，广州、深圳和珠海住宅用地供应不足，成交下滑。
■ 土地供需：2019年1-2月，深圳住宅用地无供应，广州、珠海供应面积分别同比减少45.43%和36.46%，惠州供应面积同比大幅增长593.02%。2019年1-2月，深圳住宅用地无成交，广州、珠海成交同比量跌价涨，成交面积分别同比减少25.55%和1.12%；惠州成交同比量价齐升，成交面积同比增长69.32%。
■ 成交楼面均价：2019年1-2月，广州住宅用地成交楼面均价约为13,966元/㎡，同比上涨39.91%；珠海成交楼面均价约为11,586元/㎡，同比上涨58.71%；惠州成交楼面均价约为2,055元/㎡，同比上涨51.43%。
>>2019年1-2月，深圳、珠海、惠州商办用地供应稀少，广州供应量和成交量均有增长。
■ 土地供需：2019年1-2月，深圳供应面积同比减少40.10%，广州供应面积同比增长155.83%；珠海和惠州1-2月商办用地均有少量供应，去年同期均无供应。2019年1-2月，深圳成交同比量跌价涨，成交面积同比减少40.10%；广州成交同比量涨价跌，成交面积同比增长99.95%；珠海无商办用地成交；惠州成交面积为3.3万㎡，去年同期无成交。
■ 成交楼面均价：2019年1-2月，深圳成交楼面价约为11,854元/㎡，同比上涨76.86%；广州成交楼面价约为4,801元/㎡，同比下跌68.88% ；惠州成交楼面均价约为2,592元/㎡ 。
一手房市场
>>供销状况：
由于传统春节的影响明显，与去年年底相比，2019年1-2月广州、深圳、珠海新房推盘量明显减少，1-2月广州、深圳、珠海新增住宅供应面积环比增长分别为-48.80%，-77.01%和-37.93%；成交同样受春节影响，1-2月广州、深圳、珠海新增住宅成交面积环比增长分别为-32.28%，-29.91%和-29.68%；1-2月，深圳、广州、珠海的销供比分别约为1.1、0.9和1.29，深圳和珠海新房住宅供应量低于成交量，呈现供不应求态势；广州新房住宅供应量高于成交量，与去年同期相比，供应相对旺盛。
>>成交均价：
2月，深圳新房住宅成交均价为54,232元/㎡，同比上涨0.08%，环比上涨0.22%，受限价影响，深圳成交均价长期维持在5.4万/㎡左右，走势趋稳； 2月广州新房住宅成交均价为27,206元/㎡，同比上涨58.99%，环比上涨16.31% ，近半年广州成交均价在2.4万/㎡上下波动； 2月珠海新房住宅成交均价为20,193元/㎡，同比上涨0.22%，环比上涨4.23%，近半年珠海成交均价在2.2万/㎡上下波动。
>>产品结构：
深圳、广州、珠海80(含)-100㎡面积段的产品成交套数占比分别为50.51%、40.42%和46.30%，成为住宅市场成交主力；80㎡以下的产品，深圳、广州、珠海成交套数占比分别为22.68%、8.65%和7.32%； 100(含)-140㎡的产品，深圳、广州和珠海成交套数占比分别为17.28%、40.39%和39.77%；综合来看，深圳刚需户型占市场主导，广州和珠海刚需户型和改善型户型均占较高比重。
二手房市场
>>面积段：四城市主力户型集中在60-120㎡面积段。
深圳、广州、珠海和惠州四城市放盘主力户型均集中在60-120㎡区间，占比均在六成左右； 面积段在60㎡以下，深圳占比达16.44%，广州、珠海、惠州占比均不足1成；面积段在120㎡以上，深圳、广州、珠海、惠州占比分别为17.25%、26%、30.54%和26.18%。
>>单价段：一线城市高单价区间占比较高，周边二三线城市低单价区间占比较高。
深圳房价主力区间为3-5万元/㎡和5-10万元/㎡，分别占比46.33%和43.43%。广州房价主力区间为3-5万元/㎡，占比34.27%。珠海房价主力区间为1-2万元/㎡，占比43.49%。惠州房价主力区间为0.5-1万元/㎡和1-2万元/㎡，分别占比达48.34%和49.47% 。
>>总价段：深圳中高总价区间活跃，广州三主力区间比例均衡，珠恵低总价区间活跃。
深圳房价主力区间为300-500万/套，广州房价三大主力区间为100-200万/套、200-300万/套和300-500万/套，三个区间占比均在25%左右；珠海房价主力区间为100-200万/套； 惠州房价主力区间则为50-100万/套。
租金市场
>>从深圳租金市场整体表现来看
深圳作为2018年广东省GDP最高的城市，经济发展较快，就业机会多，加之人才政策的实施，吸引大量外来人口，租金市场需求旺盛。
>>从区域看
深圳南山区租金最高，达105元/㎡；福田区次之，租金为103元/㎡；宝安区和龙岗区为租金最低的两个区域，租金分别达66元/㎡和49元/㎡。
>>从户型看
二室户型在深圳租赁市场占比最高，达31.48%；四室及以上户型占比最低，为13.11%。
>>从地铁沿线1公里范围内的平均租金看
2号蛇口线套均租金最高，达10,048元/套；地铁3号线和5号线套均租金相对较低，分别为6,504元/套和6,220元/套。
热点板块
>>深圳市南山区
南山区作为深圳高新技术产业聚集区，深圳市科研和教育中心，综合资源丰富，受到购房者的高度关注，深圳南山区热度指数最高的五个板块依次为高新技术南区地区、高新技术中区西片区、前海片区、大南山片区和高新技术区中区东地区，这些板块靠近高新技术产业区，生活配套完善，教育资源和文娱设施丰富，交通发达，具有非常好的发展前景和较高的投资价值。
深圳市南山区板块评级热力图
>>广州市天河区
天河区作为广州市的新城中心，辖内集聚教育资源、交通资源、文娱设施，随着规划和配套的进一步完善，受到购房者的高度关注，热度指数最高的五个板块依次为珠江新城中、珠江新城东、龙洞、东圃和龙口西，板块评级依次为A级、A级、BB级、A级和A级，良好的投资发展前景促使这些板块成为天河区炙手可热的板块。
广州市天河区板块评级热力图
本次监测的四城市——深圳、广州、珠海、惠州，受春节影响明显，土地市场、新房市场整体供应不足，成交下滑；一二手房市场的需求主要集中于刚需产品，深圳体现尤其明显，广州、珠海和惠州改善型产品占比也相对较高。伴随粤港澳大湾区规划的落地，预计三四月份市场将有所回暖。
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